第一章导论1
第一节房地产和房地产业概述1
一、房地产的概念1
二、房地产业的概念2
第二节房地产开发的涵义与特点2
一、房地产开发的涵义2
二、房地产开发的类型3
三、房地产开发的特点4
第三节房地产开发模式6
一、多元化开发模式6
二、专业化开发模式7
第四节房地产开发程序8
一、项目立项阶段8
二、项目前期准备阶段9
三、项目建设阶段10
四、项目销售及售后服务阶段11
第五节我国房地产开发业的形成与发展12
一、我国房地产开发业的形成12
二、我国房地产开发业的发展14
思考题15
本章参考文献16
第二章房地产开发经营管理制度与政策17
第一节房地产开发企业的管理17
一、房地产开发企业的概念、特征及分类17
二、房地产开发企业的设立条件17
三、房地产开发企业资质等级17
四、房地产开发企业设立的程序18
五、房地产开发企业资质管理18
第二节房地产开发项目管理18
一、确定房地产开发项目的原则18
二、房地产开发项目建设用地使用权的取得19
三、房地产开发项目实行资本金制度19
四、对不按期开发的房地产开发项目的处理原则20
五、房地产开发项目质量责任制度20
六、项目手册制度21
第三节房地产经营管理22
一、房地产开发项目转让22
二、商品房交付使用23
三、房地产广告24
思考题26
本章参考文献26
第三章房地产项目策划27
第一节房地产开发项目策划概述27
一、房地产项目策划的概念27
二、房地产项目策划的特征28
三、房地产项目策划的工作流程与阶段划分28
四、房地产项目策划的作用28
五、房地产开发项目策划的主要内容29
第二节房地产市场细分30
一、房地产市场细分的含义、依据与作用30
二、房地产市场细分的原则和标准31
三、房地产市场细分的程序与方法32
第三节房地产市场定位33
一、房地产市场定位的含义33
二、房地产市场定位的依据34
三、房地产市场定位的原则35
四、房地产企业市场定位的程序35
五、房地产企业市场定位的策略36
六、房地产开发项目定位37
第四节房地产项目主题策划40
一、房地产项目主题策划的概念40
二、房地产项目主题策划的作用41
三、房地产项目主题策划的步骤42
四、房地产项目策划主题的类型43
思考题44
本章参考文献44
第四章房地产开发项目可行性研究45
第一节房地产开发项目可行性研究概述45
一、房地产开发项目可行性研究的概念和作用45
二、房地产开发项目可行性研究的基本内容46
三、房地产开发项目可行性研究的阶段划分47
四、房地产开发项目可行性研究的工作程序48
第二节房地产开发项目市场调查48
一、房地产市场调查的意义和内容48
二、房地产市场调查方法50
第三节房地产开发项目投资与收益测算51
一、房地产开发项目投资总额构成51
二、房地产开发项目投资估算52
三、房地产开发项目收入估算55
四、房地产开发项目资金筹措56
第四节房地产开发项目财务评价56
一、基本财务报表56
二、财务盈利能力分析57
三、房地产项目清偿能力分析58
四、资金平衡分析60
五、资产负债分析60
六、房地产开发项目的不确定性分析60
第五节房地产开发项目可行性研究报告的编制62
一、房地产可行性研究报告编制依据和步骤62
二、房地产可行性研究报告的内容63
思考题65
本章参考文献65
第五章房地产融资66
第一节房地产融资概论66
一、房地产资金的使用特性66
二、房地产融资的概念67
三、房地产融资的基本原则67
四、房地产融资的分类67
五、房地产融资方案的确定68
第二节房地产融资的资金来源70
一、房地产企业融资渠道的多元化70
二、房地产资金的主要来源渠道71
三、自有资金来源71
四、债务资金来源73
五、其他资金来源74
六、房地产业资金的来源结构74
第三节房地产融资的主要方式75
一、房地产融资方式概述75
二、银行贷款75
三、房地产预售77
四、发行股票77
五、发行债券77
六、其他融资方式78
七、房地产融资工具创新79
第四节房地产融资成本80
一、融资成本的概念及构成80
二、个别资金成本81
三、综合资金成本83
四、边际资金成本84
五、融资成本评价85
第五节房地产融资的风险管理86
一、融资风险的含义86
二、融资风险的主要影响因素86
三、房地产融资风险管理88
四、房地产开发企业对项目贷款风险的管理88
五、银行对房地产开发贷款的融资风险管理90
思考题93
本章参考文献94
第六章房地产开发用地的取得95
第一节土地管理制度及其演变95
一、土地管理基本制度95
二、土地使用权获取方式的历史演变97
第二节土地使用权取得98
一、土地使用权的概念和分类98
二、国有土地使用权的取得98
三、集体土地使用权的取得101
第三节开发建设中的农地征收和补偿102
一、农地征收的概念和原则102
二、农地征收的政策规定103
三、农地征收补偿的范围和标准104
四、农地征收和农地征用105
第四节国有土地上房屋征收与补偿106
一、国有土地上房屋征收与补偿的概念106
二、国有土地上房屋征收与补偿的管理体制107
三、房屋征收与补偿的原则107
四、国有土地上房屋征收工作程序108
五、征收补偿主体与对象109
六、征收补偿项目109
七、征收补偿方式与补偿标准110
八、征收补偿估价异议的处理110
九、征收补偿的程序110
十、征收主体的违法责任和房地产价格评估机构的法律责任111
第五节闲置土地的处理112
一、闲置土地的概念和认定112
二、闲置土地的处置方案112
三、闲置土地费用的征收和使用权的收回113
思考题113
本章参考文献113
第七章土地储备开发114
第一节土地储备制度概述114
一、土地储备概述114
二、土地储备制度及其发展过程114
三、土地储备对象116
第二节土地储备开发准备工作116
一、土地储备开发计划编制与审查116
二、土地储备开发实施方案编制与审查118
三、土地储备开发实施主体的确定121
四、潜在项目实施主体竞争者前期工作123
第三节土地储备开发行政审批123
一、建设项目用地预审123
二、项目立项124
三、规划意见申报125
四、专业意见征询126
五、征地拆迁报批127
第四节土地储备开发实施与交付131
一、征地实施程序131
二、征地补偿与安置的原则与方式133
三、拆迁实施程序135
四、拆迁工作原则与方式137
五、市政基础设施建设138
六、土地储备开发项目验收139
思考题140
本章参考文献140
第八章房地产开发工程招标与投标141
第一节房地产开发工程招标投标概述141
一、房地产开发项目招标投标的含义141
二、房地产开发项目招标142
三、招标投标法律规范142
四、工程招标方式143
五、招标投标的工作环节143
第二节开发工程监理招标147
一、概述147
二、工程监理招标的特点148
三、委托监理工作的范围148
四、招标文件的内容149
五、评标149
第三节开发工程施工招标150
一、施工招标的特点150
二、施工招标的发包工作范围150
三、施工招标程序150
第四节设备与材料购置的招标153
一、 设备、材料购置的招标工作程序154
二、设备、材料采购的招投标方式154
三、设备、材料采购的资格审查155
四、评标155
第五节开发工程勘察与设计招标157
一、勘察设计招标可以进行邀请招标的情形157
二、 勘察招标157
三、设计招标157
思考题159
本章参考文献159
第九章房地产开发合同160
第一节概述160
一、合同的概念及种类160
二、合同的主要条款162
三、合同订立的程序163
四、房地产开发过程中涉及的主要合同的性质163
五、房地产开发合同的审查164
六、房地产开发企业的合同管理165
第二节房地产建设工程勘察、设计合同166
一、建设工程勘察、设计合同的概念166
二、勘察合同167
三、建设工程设计合同168
第三节建设工程委托监理合同170
一、建设工程监理合同的概念和特征170
二、建设工程监理合同的文件组成171
三、《建设工程委托监理合同》（示范文本）171
四、委托监理工作的业务范围171
五、双方的权利171
六、双方的义务173
第四节房地产开发工程施工承包合同174
一、建设工程施工承包合同的概念和特点174
二、施工合同管理涉及的有关各方176
三、对双方有约束力的合同文件176
四、发包人和承包人的义务177
五、合同的计价方式178
六、工程保修179
七、建设工程施工合同签约要点180
思考题180
本章参考文献180
第十章房地产开发项目的工程建设管理181
第一节房地产开发项目工程建设的组织与管理方式181
一、房地产开发项目工程建设的组织方式181
二、房地产开发项目工程建设阶段的管理模式182
第二节房地产开发项目工程建设进度控制182
一、进度控制的概念182
二、进度控制的计划系统及表示方法182
三、网络计划的优化185
四、进度计划实施中的监测与调整187
五、施工阶段进度控制的主要工作内容190
第三节房地产开发项目工程建设成本控制192
一、房地产项目成本构成及控制特点192
二、房地产项目成本控制的原则及内容193
三、成本超支的原因分析及降低成本的措施194
第四节房地产开发项目工程建设质量控制194
一、质量控制的含义及特点195
二、设计阶段的质量控制196
三、施工阶段的质量控制197
思考题199
本章参考文献199
第十一章房地产营销200
第一节房地产营销概述200
一、市场营销概念200
二、市场营销观念201
三、营销理念创新203
四、房地产营销204
第二节房地产营销策略206
一、基本策略206
二、不同营销策略的比较210
第三节房地产营销模式及其选择211
一、房地产营销模式的含义211
二、房地产营销模式的类型211
三、房地产营销模式的选择214
第四节房地产营销方案的制订215
一、制订房地产企业营销方案要针对的问题215
二、制订房地产企业营销方案要把握的原则216
三、制订房地产企业营销方案可参考的流程216
思考题218
本章参考文献219
第十二章房地产交易220
第一节房地产交易概述220
一、房地产交易的分类220
二、房地产交易的特点220
三、房地产交易的一般原则221
四、房地产交易管理机构223
第二节国有建设用地使用权交易223
一、国有建设用地使用权交易的方式223
二、国有建设用地使用权招标出让224
三、国有建设用地使用权拍卖出让224
四、国有建设用地使用权挂牌出让225
五、国有建设用地使用权协议出让225
六、关于国有建设用地使用权出让的一般规定226
第三节房地产转让227
一、房地产转让的含义和形式227
二、房地产转让的一般条件227
三、房地产转让的程序228
四、房地产转让合同228
五、房地产转让管理228
六、商品房预售229
第四节房屋租赁230
一、房屋租赁的一般规定230
二、房屋租赁合同230
三、房屋转租231
第五节房地产抵押232
一、房地产抵押的基本概念232
二、房地产抵押权的设定232
三、房地产抵押合同232
四、房地产抵押登记233
五、抵押房地产的占用与管理234
六、抵押房地产的处分234
思考题235
本章参考文献235
第十三章房地产开发经营中的税收236
第一节税收制度概述236
一、税收特征236
二、税制要素237
三、我国现行房地产税收制度238
第二节房产税238
一、房产税概述238
二、房产税的纳税人、征税对象及征税范围238
三、房产税的税率、计税依据239
四、应纳税额的计算239
五、房产税的减免240
六、房产税试点情况240
第三节城镇土地使用税241
一、城镇土地使用税概述241
二、城镇土地使用税的纳税人、征税范围和税率241
三、应纳税额的计算243
四、城镇土地使用税的税收优惠243
第四节耕地占用税244
一、耕地占用税概述244
二、耕地占用税的纳税人、征税范围和税率244
三、应纳税额的计算245
四、耕地占用税的税收优惠245
第五节土地增值税245
一、土地增值税概述245
二、土地增值税的纳税人、征税范围和税率246
三、应纳税额的计算247
四、土地增值税的税收优惠248
第六节契税249
一、契税概述249
二、契税的纳税人及征税范围249
三、契税的税率、计税依据250
四、应纳税额的计算251
五、契税的减免规定251
第七节房地产相关税收251
一、固定资产投资方向调节税251
二、营业税、城市维护建设税和教育费附加251
三、企业所得税252
四、个人所得税253
五、印花税254
思考题254
计算题254
本章参考文献255